Hipoteka

Czym jest hipoteka?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Co to oznacza? Oznacza to, że zapewnia ona uprawnionemu ściśle określony zakres uprawnień w stosunku do rzeczy, którą obciąża. W przypadku hipoteki uprawnionym jest wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę. Przysługuje mu prawo do zaspokojenia z nieruchomości swoich roszczeń w przypadku niespłacenia przez dłużnika wierzytelności, którą hipoteka zabezpiecza. Kluczowe jest to, że wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej bez względu na to, kto jest jej właścicielem po ustanowieniu hipoteki. Czyli zmiana właściciela nieruchomości np. na skutek jej sprzedaży nie ma wpływu na istnienie i skuteczność hipoteki. Nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym.

Kolejną ważną rzeczą wymagającą podkreślenia jest to, że wierzycielowi hipotecznemu (w przypadku kredytu będzie nim bank) przysługuje pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, czyli takimi, na rzecz których nie została ustanowiona hipoteka. Zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości następuje zgodnie z procedurą egzekucyjną określoną w kodeksie postępowania cywilnego (z wyjątkiem sytuacji, gdy egzekucję z nieruchomości prowadzi już administracyjny organ egzekucyjny). W przypadku banku podstawą wszczęcia egzekucji na jego rzecz banku będzie z reguły bankowy tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Ograniczenia odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego również nie mają wpływu na możliwość dochodzenia przez wierzyciela zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką. Oczywiście dotyczy to sytuacji, gdy hipoteka została ustanowiona za życia spadkodawcy, a po jego śmierci własność nieruchomości obciążonej hipoteką przeszła na spadkobierców.

Co można obciążyć hipoteką?

Hipotekę można ustanowić przede wszystkim na nieruchomościach tj. gruntach, budynkach lub samodzielnych lokalach, jeżeli mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Przedmiotem hipoteki może być każda nieruchomość bez względu na to czy stanowi własność prywatną, państwową lub komunalną.

Ponadto hipoteka może zostać także ustanowiona na:

użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu,
wierzytelności zabezpieczonej hipoteką,
części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz
przysługującym współuprawnionemu udziale we wspólności praw użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowe prawa do lokalu.

W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można obciążyć hipoteką więcej niż jedną nieruchomość. Powstaje wówczas tzw. hipoteka łączna umowna. Polega ona na tym, że wierzyciel, któremu przysługuje taka hipoteka, może według swego uznania żądać zaspokojenia swojego roszczenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również podzielić dochodzenie swojej wierzytelności pomiędzy poszczególne nieruchomości.

Kto może ustanowić hipotekę?

Hipotekę może ustanowić właściciel nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest on dłużnikiem banku czy osobą trzecią. W przypadku, gdy hipotekę ustanawia osobisty dłużnik banku (np. kredytobiorca) pomimo tego, że ustanowił tego typu zabezpieczenie rzeczowe odpowiada za spłatę długu całym swoim majątkiem. Odpowiednio w przypadku użytkowania wieczystego hipotekę może ustanowić użytkownik wieczysty, zaś spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, osoba, której to prawo przysługuje.

Jeżeli hipoteka została ustanowiona przez osobę trzecią, która nie jest dłużnikiem osobistym banku (nie zaciągnęła kredytu), osoba ta staje się dla banku dłużnikiem rzeczowym zwanym także dłużnikiem hipotecznym. Odpowiada ona za spłatę kredytu rzeczowo to jest tylko z obciążonej nieruchomości.

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteka może zostać ustanowiona jako zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności. Oznaczona wierzytelność to taka, która wynika z określonego stosunku prawnego (np. konkretnej umowy kredytowej). Nie można zatem ustanowić hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności nieokreślonej czyli niezdefiniowanej.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą, to jest taką która jeszcze nie istnieje w momencie ustanawiania hipoteki, ale może powstać w przyszłości, np. w chwili ziszczenia się warunków, od których uzależnione było udzielenie kredytu.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, czyli do określonego kwotowo pułapu, który z reguły w przypadku kredytu będzie wyższy niż jego kwota (może być też niższy np. w sytuacji, gdy hipoteka nie jest jedynym zabezpieczeniem albo kredytobiorca tylko w pewnej części finansuje nabycie nieruchomości pieniędzmi pochodzącymi z kredytu bankowego). Hipoteka oprócz kwoty kapitału kredytu, zabezpiecza także roszczenia o odsetki, koszty postępowania i inne określone roszczenia o świadczenia uboczne, ale tylko wtedy jeżeli zostały one wyraźnie wymienione w dokumencie, który stanowił podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W związku z tym pierwszorzędne znaczenie ma należyte ustalenie wysokości sumy hipotecznej. Powinna ona uwzględniać kwotę danego kredytu, jego specyfikę, ustalony termin spłaty, wysokość odsetek, prowizję banku i inne potencjalne świadczenia uboczne. Z drugiej strony nie może ona być oderwana od wartości nieruchomości i nieproporcjonalnie wysoka w porównianiu do kredytu wraz ze wszystkimi jego kosztami. Jeżeli bowiem zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne właściciel obciążonej nieruchomości może żądać od wierzyciela (banku) zmniejszenia sumy hipoteki.

Nowa hipoteka (odmiennie niż przed nowelizacją) może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych (np. kilku umów) przysługujących temu samemu wierzycielowi. W takim przypadku w umowie ustanawiającej hipotekę należy dokładnie określić te stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności, które hipoteka ma zabezpieczać. Takie rozwiązanie jest z pewnością korzystne i daje możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką spłaty np. kilku kredytów udzielonych przez bank kredytobiorcy na różne cele.

Co więcej, obecnie istnieje możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym bankom, z tytułu finansowania tego samego przedsięwzięcia. Ma to kapitalne znaczenie w przypadku kredytów konsorcjalnych udzielanych przez grupę banków dłużnikowi na sfinansowanie jego inwestycji. Wówczas wierzyciele (banki) na podstawie pisemnej umowy powołują administratora hipoteki, który jest wpisany w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny.

Z uwagi na to, że wierzyciel może się zaspokoić z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na to, kto stał się jej właścicielem po ustanowieniu hipoteki, niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiąże się wobec wierzyciela, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

W stosunku do nowej hipoteki, podobnie jak w przypadku hipoteki kaucyjnej przed nowelizacją, nie obowiązuje domniemanie istnienia zabezpieczonej wierzytelności oraz możliwość nabycia wierzytelności na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ może ona zabezpieczać wierzytelność przyszłą czyli niepewną. W związku z tym wierzyciel (np. bank) nie może w celu udowodnienia istnienia wierzytelności zabezpieczonej (np. kredytu) powoływać się na wpis hipoteki w księdze wieczystej. Fakt, ten powinien udowodnić zgodnie z zasadami ogólnymi obowiązującymi w prawie.

Waluta hipoteki.

Przed nowelizacją hipoteka musiała być wyrażona w tej samej walucie w jakiej była wyrażona wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Czyli jeśli kredyt był udzielony w złotych hipoteka również musiała być wpisana w złotych. Obecnie strony umowy o ustanowienie hipoteki mogą ustalić, że waluta hipoteki będzie inna niż waluta zabezpieczonej wierzytelności. Jeżeli nie ustalą innej waluty, hipoteka będzie wyrażona w walucie wierzytelności. Strony mają zatem całkowitą swobodę w kwestii określenia waluty hipoteki.

Takie rozwiązanie ma swoje dodatnie ale również ujemne strony. „Plusem dodatnim” – pozwolę sobie zacytować klasyka – jest z pewnością sytuacja dotycząca przewalutowania kredytu. Obecnie przy zmianie waluty kredytu nie ma konieczności zmiany waluty hipoteki w księdze wieczystej. Może to mieć także praktyczne znaczenie w przypadku, gdy hipoteka będzie ustanowiona jako zabezpieczenie kredytu wielowalutowego np. gdy umowa kredytu dopuszcza, aby poszczególne transze czy sposoby wykorzystania kredytu były dostępne w różnych walutach. „Plusem ujemnym” takiego rozwiązania jest ryzyko związane ze zmiennością kursów walut. Jeżeli hipoteka będzie wyrażona w innej walucie niż waluta kredytu to na skutek niekorzystnych zmian na rynku walutowym (gdy waluta hipoteki znacznie straci na wartości względem waluty kredytu) może się okazać, że pierwotnie ustalona suma hipoteki nie będzie wystarczająca na zabezpieczenie wierzytelności.